2018年末，可能连普通百姓都能明显感觉到
国内楼市已经变天了。
2年，600多次调控！
从一二线到三四线，地毯式覆盖100多座城市。
如今的现状更是：手里有钱的不让买，让买的手里没钱。
更尴尬的是，实体经济萧条，股市一言难尽。闲置资金该流向哪里？很多人没有答案。别谈什么“资产增值”，能勉强跑赢CPI，已是万幸。
中国未来一段时间，会呈现控制型经济的基本面貌，强监管、紧资金。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。下面我们一起来通过实际的数据来回顾一下中国的楼市究竟如何？
01. 新房增势终止
2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平，同比基本持平。在住房全面商品化后的20年，商品住宅销售达到巨量顶峰，2018年新房GMV达12万亿，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。
图：全国新房年度销售面积及同比（万方）
数据来源：国家统计局
图：2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
02. 二手低温运行
2018年全国二手房成交量预计420万套，交易面积3.95亿平，同比持平。在2016年末至今的调控影响下，2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态，成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看，6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。
图：全国二手房成交量（万套）
数据来源：贝壳研究院整理测算
图：重点城市二手房成交月度走势及环比
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
在调控持续影响下，重点城市二手房市场降温，预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长，调价中涨价次数占比全线回落，买卖双方市场预期同比走弱。
中国经济在全球紧缩周期和国内高杠杆的夹击下，有诸多不确定性，再加之打破刚性兑付的趋势，中国已经过了可以闭着眼睛买房，可以随便对一个标的all in 的阶段。你all in到一个违约产品上，可能一生的积蓄全没了。
不要all in，自然要有更多的配置意识和分散意识。
随着国内房地产投资政策的限制与缩紧，很多人对手头的资金产生了担忧，太多的闲置资金出不去，又没有投资条件。
最近一两年，东南亚国家颇受关注。从旅游热到转移工厂热，再到现阶段的房地产投资热，东南亚国家光芒初露，逐渐成为投资者眼中的香饽饽！
同时，随着一带一路红利的输出，大多数一带一路沿线国家的价值洼地正在浮现。而亚洲近几十年发展最有购买力的人群又大多数集中在中国，所以资金面对正在发生的巨大变化。
如此情况下，个人该怎么做？对新趋势要有认知。
从联合国最近发布的数据上来看，一个重要的趋势是，制造业正在由中国向东南亚迁移，这意味着全球产业链格局的重组，利益的重组，发展机会的重组。
东南亚进而获得了双重对冲的优势（中国经济好，东南亚享受红利；中国经济不好，东南亚承接更多转移出来的产业）。
这些认知，能给你带来更广阔投资的空间。
接下来，我们再重点说说，哪些东南亚国家具备投资优势？
在一带一路的支持下以及泛亚铁路的连通，东南亚地区逐渐吸引着世界各地的企业来此投资，无论是房产还是其他行业。
而我国的中国交通建设、中国电建、中国中铁、中国铁建、中工国际等大型国企也纷纷到东南亚各国承建项目。
把东南亚国家分出了四个层级（包含因素：国家政局稳定，上游国家产业主要转移目的国，过去10年GDP翻番，或连续7年增长保持在6%左右，就业率保持逐年增涨，对海外人士投资房地产保持开放）
第一层为高收入国家：新加坡、文莱
第二层为中上等收入国家：马来西亚、泰国
第三层为中等偏下收入国家：印尼、菲律宾、越南
第四层为低收入国家：柬埔寨、缅甸、老挝
根据上述标准，我们来看一下东南亚各国的投资潜力
新加坡：投资金额高，同时投资款不能转移出新加坡。
文莱：君主专制，没有支撑产业，人均GDP虽高但是主要原因也源于人少。
印尼：排华严重，气候不稳定，经常有海啸。
缅甸&老挝：经济发展较差，投资风险高。
排除缅甸和老挝，东南亚房产投资主要为:马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾。
而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长，2018年全年投资回报率（房价增长+租金回报）居全亚洲第一。
从付款方式看.先支付10%首付款，之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款。
马来西亚吉隆坡要求，外国人只能购买100万马币以上的房产。而泰国外国人不能购买购买带有土地的房屋权限，包括别墅或者其他土地；越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%，同样也不能购买土地；柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层（二楼及以上可购买
马来，泰国，菲律宾，柬埔寨均为永久产权或99年可续产权；越南为50年，50年后可续1次。
对于马来西亚、泰国、越南、柬埔寨、菲律宾这几个国家，站在房地产购买或持有角度而言无论是从宏观角度还是人文角度考虑，马来西亚市场是远远优于中国的发达国家；泰国相比于东南亚其他国家而言，其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家；而柬埔寨经济活力相对较差则属于东南亚欠发达国家
所以小编还是推荐马来西亚，因为投资最重要的因素就是：地段，地段，还是地段。对东南亚国家来讲，公共交通还是很房产升值的重要因素啦。
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